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Verbesserung der Liquidität einer Eigentümergemeinschaft

Zur Verbesserung der Liquidität der Gemeinschaft und zur Disziplinierung vertragsbrüchiger Eigentümer schlagen wir unter Berücksichtigung neuerer Entwicklungen in Rechtsprechung und Literatur entgegen früherer Ansicht nunmehr folgenden Beschluss vor:„In Anwendung des § 21-VII WEG beschließen die Eigentümer in berichtigender Ergänzung des § … der Teilungserklärung vom …: nunmehr: oder … in berichtigender Ergänzung des Vorfälligkeitsbeschlusses vom …, TOP … beschließen die Eigentümer nunmehr: Die sich aus den von den Eigentümern beschlossenen Wirtschafts- und Einzelwirtschaftsplänen ergebenden monatlichen Hausgeldbeträge sind jeweils zum 3. eines jeden Kalendermonats zur Zahlung fällig. Gerät ein Eigentümer allerdings mit zwei monatlichen Raten in Verzug oder einem Betrag, der zwei Monatsraten entspricht, wird die gesamte (Rest-) Jahresschuld fällig. In diesem Fall ist der Verwalter berechtigt, diese Forderungen unter Beauftragung eines Rechtsanwaltes gerichtlich geltend zu machen, wobei sich diese Ermächtigung auch auf Vollstreckungsmaßnahmen erstreckt.”

Mit einer derartigen Regelung soll insbesondere verhindert werden, dass sich säumige Eigentümer auf Kosten der anderen redlichen und vertragstreuen Eigentümer die Gemeinschafts- und Einzelkosten vorfinanzieren lassen. Zudem hat die Regelung den Vorteil, dass die gesamte Jahresschuld tituliert ist und nicht jeder Monat erneut eingeklagt werden muss.

Nicht zu raten ist aufgrund neuerer Rechtsprechung, eine Verfallsklausel zu beschließen. Deren Wesen besteht darin, dass das Hausgeld zunächst als Jahresschuld beschlossen wird und die Eigentümer berechtigt sind, monatliche, z.B. am 3. eines jeden Monats fällige Raten zu zahlen, wobei das gesamte (Rest-) Hausgeld mit Verzug der 2. Rate fällig wird; meist also am 04. Februar eines Wirtschaftsjahres. Kommt es in der Folgezeit zu einem Eigentümerwechsel oder zur Zwangsverwaltung, besteht der Anspruch nur gegen den zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragenen Eigentümer (Fälligkeitstheorie des BGH). Das bedeutet, dass der zum Fälligkeitszeitpunkt eingetragene Eigentümer für die gesamte Jahresschuld haftet. Das bedeutet wiederum, dass der solvente Erwerber nicht für Hausgelder herangezogen werden kann, da er nach Fälligkeit erworben hat.

Besser ist daher, wie aufgezeigt, die Vorfälligkeit zu beschließen. Damit wird die (Rest-) Jahresschuld immer dann fällig, wenn Verzug mit 2 Raten – auch eines möglichen Erwerbers – besteht.

Rechtsanwalt Peter Schmidt
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